قانون- اينجا تهران است. شهر اتوبان‌هاي طويل و دراز و ساختمان‌هاي كوتاه و بلند و برج‌هاي سر به فلك كشيده كه مثل قارچ در مدت كوتاهي در سرتاسر شهر قد مي‌كشند. در ميان اين برج‌هاي بلندي كه هرازگاه از يك نقطه شهر سر بر مي‌آورند ساختمان‌هاي چندمنظوره خوش قدو بالايي وجود دارد كه موسوم به مال‌هاي تجاري، هايپرماركت‌ها و مگامال‌ها هستند كه مشاهده مي‌شود در چند سال اخير ساخت و ساز آن‌ها بسيار افزايش پيدا كرده و كماكان نيز روبه گسترش است. مجتمع‌هاي چندمنظوره‌اي كه شامل فروشگاه‌هاي برند پوشاك و لوازم خانگي، سالن‌هاي سينما، شهر بازي، كارواش و فودكورت هستند و به عبارتي از شير مرغ تا جان آدميزاد را مي‌توان يكجا در آن‌ها يافت. پاي خود را كه درون اين مجتمع‌ها بگذاريد محال است كه بتوانيد زودتر از 3، 4 ساعت از آن‌ها بيرون بياييد. چراكه علاوه بر خريد، فعاليت فرهنگي و خوراك را نيز مي‌شود در آن‌ها تامين كرد. سونامی «مال» سازی به دلايلي از جمله سود آشکار و پنهان این برج‌ها که طبق اطلاعات رسمی از۱۰۰ تا ۳۵۰ درصد برآورد می شود شکل گرفته است. اين مجتمع‌هاي تجاري كه به گفته برخي از كارشناسان از سوي بعضي بانك‌ها تغذيه مالي و سرمايه‌گذاري مي‌شوند، درآمدهاي بسيار كلاني نيز براي شهرداري دارند و شايد به همين خاطر است كه شهرداري براي اعطاي مجوز ساخت به اين مجتمع‌ها دست رد به سينه هيچ متقاضي‌اي نمي‌زند. حالا اين مساله مطرح است كه اصلا بانك‌ها آيا به لحاظ وظيفه مديريت مالي كه در كشور به عهده دارند و از طرفي نيز مساله مقابله با امر بنگاهداري بانك‌ها مطرح مي‌شود، بايد اجازه سرمايه‌گذاري در اين پروژه‌ها را داشته باشند؟ مساله ديگر اين است كه اين مال‌هاي تجاري تا چه اندازه براي اقتصاد خانواده و كشور و فضاي شهري كلانشهرها مفيد است؟ اين‌ها مسايلي است كه بايد به نظر كارشناسان موكول كرد. براي اين منظور به سراغ دكتر غلامرضا انصاري عضو شوراي شهر تهران و احمدرضا سرحدي كارشناس مسكن رفته‌ايم كه ديدگاه‌هاي آن‌ها را درادامه مي‌خوانيد:
گفت و گوی «قانون» با دکتر غلامرضا انصاری عضو شورای شهر تهران
تشدید بنگاهداری بانک ها با ساخت «مال تجاری»
در زمينه دخالت بانك‌ها در ساخت مال‌هاي تجاري دو معضل وجود دارد، يكي اين كه در سال‌هاي اخير بانك‌ها در كشور ما به جاي اين‌كه به وظيفه اصلي خود كه مديريت مالي است بپردازند، به سمت بنگاهداري روي آورده‌اند و بخش قابل توجهي از اموالشان صرف خريد املاك يا تملك املاكي شده كه وبال گردن امر بانكداري شده‌اند. اگر بانك‌ها به وظيفه اصلي خود بپردازند، منابع پولي كه در داخل كشور قرار دارد، مي‌تواند به عنوان وام و تسهيلات در اختيار بخش صنعت قرار گيرد و بخش قابل توجهي از مشكلات صنعت م را كه شامل نقدينگي مي‌شود، حل بكند و با اين كار قسمت قابل توجهي از صنايع قابل احيا خواهند بود. همچنين چرخش منابع مالي باعث رونق بانك‌ها نيز خواهد شد. به نظر من يكي از اقدامات اساسي كه بايد وزارت اقتصاد انجام دهد به روز كردن نظام بانكي كشور و ايجاد شرايطي است كه از طريق آن بانك‌ها در جايگاه اصلي خود قرار بگيرند. امروز در كشور ما بانك‌ها نه‌تنها از رسالت اصلي خود دور شده‌اند، بلكه رشد و توسعه‌اي كه در نظام بانكداري در دنيا اتفاق افتاده و حركت‌هاي علمي كه در زمينه نظام مالي و پولي صورت گرفته است، در آن‌ها اتفاق نيفتاده است. ايران در اين زمينه نسبت به كشورهاي پيشرفته دچار يك عقب‌افتادگي حداقل، نيم قرني است. به هر حال بانك‌ها بايد به وظيفه اصلي خود كه كنترل نظام پولي و مالي كشور است بپردازند در حالي‌كه مي‌بينيم كه در مورد ساخت مال‌هاي تجاري در برخي موارد بانك‌ها به طور مستقيم وارد عمل مي‌شوند. در خيابان شريعتي و در خيابان ميرزاپور مشاهده مي‌شود كه در يك خيابان 12 و 18 متري كه دو بر خيابان كوچه فرعي وجود دارد، مجوز يك مال بزرگ تجاري داده شده است كه سرمايه‌گذار ان نيز يكي از بانك‌هاي خصوصي است. در حالي كه در آن ناحيه به دليل وجود مجتمع سبحان ترافيك بسيار وحشتناكي براي ساكنين ايجاد شده است. در اين شرايط حتي اگر شهرداري توجيه داشته باشد كه با ساخت پاركينگ بزرگ طبقاتي مشكل حل مي‌شود، اما نمي‌توان جلوي ترافيك ايجاد شده و مشكلاتي را كه براي منطقه ايجاد مي‌كند، گرفت و منطقه تجريش و صدر را كاملا درگير خواهد كرد. از طرفي شهرداري نيز چون به دنبال درآمد نامشروع است، از آنجا كه در شهرداري‌ها در گذشته نظام درآمد پايدار محقق نشده است، عموما به دنبال تراكم‌فروشي و فروش فضاهاي شهري هستند آن‌هم نه با يك نگاه كارشناسي اقتصادي بلكه به اين صورت كه ما شهر را به قيمت امروز مي‌فروشيم و در صد سال آينده بايد به قيمت روز خدمات ارايه دهيم، يعني هرچه زمان به جلو پيش برود، هزينه خدمات افزايش خواهد يافت و امكان اين‌كه شهرداري بتواند خدمات ارايه دهد به طور قطع كاهش خواهد يافت. يكي از اشتباهاتي كه شهرداري به صورت جدي مرتكب مي‌شود، اين است كه بدون توجه به زيرساخت‌هاي منطقه‌ها و طرح جامع شهري، در هر جايي كه متقاضي براي ساخت مال‌هاي تجاري وجود داشته باشد، مجوز مي‌دهد.
مخالفتی با ساخت اصولی مال وجود ندارد
مال‌هاي تجاري يك نظام توزيع مدرن هستند كه در دنيا در حال گسترش است. در كشور ما نيز مخالفتي با ساخت مال تجاري وجود ندارد ولي بايد اصول رعايت شود و اين مراكز و مال‌هاي تجاري به جاي اين‌كه به مناطق پر جمعيت شمال شهر اختصاص پيدا كند، چرا در مكناطق ديگر مثل منطقه 11، 17، 18 و 19 اين كار انجام نشود؟ كه هم به تعبيري بازسازي بافت فرسوده صورت گيرد و هم از ترافيك و تراكم جمعيتي نجات پيدا كنيم. بحث مال‌هاي تجاري متعلق به بيست سال گذشته دنياست و امروزه در نظام شهري بحث كوچك‌سازي و در دسترس بودن خدمات و همچنين عبور و مرور كمتر مطرح است و اين شعار امروز نظام شهري است. در حالي‌كه در كشور ما در همين شهر تهران هنوز در حال گسترش مال‌هاي تجاري و بيمارستان‌هاي بزرگ هستيم كه باعث ايجاد ترافيك شهري بيشتر مي‌شود. معاون شهرسازي شهردار در يكي از جلسات شهرداري به مجتمع تجاري كوروش اشاره ميكرد و مي‌گفت: از آنجا كه در اين مجتمع تعداد زيادي سالن‌هاي سينما وجود دارد، بخش زيادي از ترافيك شهري كه باعث شده دو اتوبان در آن منطقه شاهد ترافيك عظيم باشند، همين سالن‌هاي سينماي مجتمع كوروش است. مي2توان اين سالن‌هاي سينما را در جنوب شهر و مناطقي كه تراكم ترافيك ندارد، ساخت. مي‌توان به جاي ساخت مال‌هاي تجاري بزرگ واحدهاي كوچكتر ساخت. با اين سيستم با انجام يك كار چند كار ديگر را با مشكل مواجه مي‌كنيم. بنابراين بحث مال‌هاي تجاري را بايد از دو بعد مورد بررسي قرار داد. يكي از منظر اقتصادي كه اگر قرار به ساختن اين مجتمع‌ها باشد بايد به مناطق كم‌تراكم شهر انتقال داده شود و هويت شهري كه از گذشته در كشور وجود داشته ، به صورت شهر، محله و كوچه حفظ شود. مساله دوم اين كه اگر قرار است موسسات مالي و بانك‌ها به ساخت اين مجتمع‌هاي تجاري ورود كنند، پس كي به وظيفه و رسالت اصلي خود بپردازند؟ بنابراين وزارت اقتصاد و دارايي بايد به صورت جدي به اين ماجرا ورود پيداكند و جلوي امر بنگاهداري بانك‌ها را بگيرد كه خوشبختانه دولت اين اقدام را در دولت گذشته انجام داد و به طور جدي از بانك‌ها درخواست كرده كه بنگاهداري را كنار بگذارند و به كار اصلي خود بپردازند كه دولت بايد اين كار را به صورت جدي دنبال كند.
تهران، شهر ورشکسته برای مدیران بعدی
با توجه به آن جه که گفته شد، نظام مديريت شهري نيز بايد سامان پيدا كند و هرج و مرجي كه امروز در كلانشهرهاي ما خصوصا در شهر تهران وجود دارد به خصوص در اين چند سالي كه مديريت ثابت داشته و فاجعه‌اي كه به بار آمده، بايد رفع شود. قطعا در دوره‌هاي بعد مديريت شهري و براي شهردار و مديران بعدي فضاي فاجعه آميزي از لحاظ مديريت شهري وجود خواهد داشت. كه شامل فضاي نابسامان فرهنگي و همچنين انبوه تراكم‌هاي غيراصولي و كاهش شديد درامدي خواهد بود. با تمام اين‌ها بحث گسترش خدمات متناسب با افزايش ظرفيت به وجود آمده در شهرها نيز مطرح است. با اين اوصاف يك شهر ورشكسته و يك زمين سوخته به مديران بعدي تحويل داده خواهد شد و اين مساله بايد توسط كارشناسان و صاحبنظران آسيب‌شناسي شود و رسانه‌ها نيز بايد به صورت جدي در صدد نقد اين وضعيت برآيند و همچنين بايد در حوزه اقتصادي، فرهنگي، شهرسازي و محيط زيست كار كارشناسي انجام شود. به خصوص كه مردم نيز به طور جدي خواستار رسيدگي به اين وضعيت هستند. همچنين بايد به آسيب‌هايي كه به طور جدي در سي سال گذشته با شيب كم و در ده سال گذشته با شيب تندتر شهر را مورد هجوم قرار داده است، رسيدگي شود. با تمام آن‌چه كه گفته شد بايد گفت كه گسترش بيس‌از اندازه ساخت مال‌هاي تجاري به اين ابعاد، ديگر به نفع شهر تهران نيست و بايد به سمت ساخت واحدهاي كوچكتر پيش رفت وگرنه ساخت و ساز اين واحدهاي تجاري در ابعاد گسترده حتي به اقتصاد كشور نيز سودي نخواهد رساند و بايد به سمت تردد كمتر و خدمات دردسترس تر پيش برويم و اين مساله به عنوان الگووشعار مديريت شهري قرار گيرد زيرا امروزه نه تنها مجتمع‌هاي تجاري بزرگ بلكه حتي ساخت بيمارستان‌هاي بسيار بزرگ نيزبه لحاظ اقتصادي قابل قبول نيست و اگر تصميم داريم كار بيست سال گذشته دنيا را انجام دهيم حداقل اين كار را در مناطق غير برخوردار انجام دهيم.
گفت و گوی «قانون» با احمدرضا سرحدی کارشناس مسکن
باز هم پای شهرداری در میان است
ساخت و ساز مال‌هاي تجاري هيچگونه سود و منفعتي براي اقتصاد كشور ندارد به طوري كه ساخت برج‌هاي چند منظوره در پايتخت تنها يك عارضه و سردرگمي در سرمايه است. متاسفانه پول‌هاي سرگردان كه در يك بن بست اقتصادي قرار گرفته بودند در اين چند سال اخير به سمت ساخت و ساز مال‌هاي تجاري هجوم آورده‌اند. تعداد سرانه ساختمان‌هاي تجاري در دنيا با توجه به حجم اقتصاد مملكت‌ها بي نظير است و به عبارتي تعداد مال‌هاي تجاري در كشورهاي حاشيه خليج فارس از جمله دوبي بسيار بالا است.
بورس‌بازي تجاري
در ايران «بورس‌بازي» بيداد مي‌كند به عبارتي بخشي از سرمايه‌هاي سرگردان كه درسال‌هاي گذشته در خريد و فروش مسكن به صورت سفته وارد مي‌شد در حال حاضر وارد بخش تجاري شده است به طوري كه به صورت مستمر مال‌هاي تجاري با چند صد هزار متر زير بنا در سطح كشور ساخته مي‌شود به طوري كه مال تجاري كه در منطقه 22 تهران در حال ساخت است، مساحت زير بناي آن به چند ميليون متر مي‌رسد. آينده ساخت و ساز مال‌هاي تجاري روشن و شفاف نيست، زيرا كشش تقاضا در جامعه اقتصادي ما به حدي نيست كه اين ميزان واحدهاي تجاري را جذب كند و افراد فعاليت اقتصادي داشته باشند بنابراين واحدهاي تجاري تنها بين اشخاص سرمايه گذار خريد و فروش خواهد شد، از آنحا که کشش تقاضا برای خرید این واحدهای تجاری وجود ندارد، این امکان وجود دارد که در آینده ای نه چندان دور این مجتمع های تجاری به سرمایه گذاران خارجی فروخته شود. به عنوان مثال در سال‌هاي گذشته در بورس بازي مسكن، املاك بين بنگاه‌هاي كشور معامله مي‌شد. در حال حاضر كه بخش مسكن در ركود شديدي به سر مي‌برد، آن بخش از سرمايه‌هاي سرگردان به سمت ساخت و ساز مال‌هاي تجاري تزريق شده و مشخص نيست اين ارقام هزاران ميلياردي با حمايت چه ارگان و سازمان‌هايي تامين شده است.
بانك و شهرداري؛ شركاي اصلي
شركاي اصلي ساخت و ساز مال‌هاي تجاري شهرداري و برخي از بانك‌هاي خصوصي است به طوري كه سهامدار اصلي ساخت و سازهاي مال‌هاي تجاري برخي از بانك‌هاي خصوصي هستند كه در ساخت تمام اين مال‌هاي تجاري هم شهرداري به عنوان شريك اصلي حضور دارد به طوري كه شهرداري در زمان تخصيص جواز ساخت وساز مال‌هاي تجاري، معامله ملكي انجام مي‌دهد. به طوركلي يكي از درآمدهاي مهم شهرداري در اين چند سال اخير كه تعداد گرفتن جواز ساخت به دليل ركود مسكن كاهش پيدا كرده، ساخت وسازهاي مشاركتي مال‌هاي تجاري است.