انتخاب تاریخ:   /  /   
<stylestyle بوکتاب قانون بچه‌ها نیشخط پایگاه جامع اطلاع رسانی صنعت فولاد ایران
قضایی
آخرین خبرها پربیننده‌ترین خبرها
هرج و مرج در زندان اوین، پس از خودکشی یک زندانی در بند روحانیت
جزييات شكايت دادستاني از وزير روحاني
ایران و اقلیم کردستان کمیته تبادل زندانیان تشکیل دادند
دخالت افراد غیرمتخصص در امور قضایی غیرقابل قبول است
آزادی 15 محکوم به قصاص با رضایت اولیای دم
شکایت سید محمد خاتمی از کریمی قدوسی
شكايت دادستاني عليه دو نماينده براي نطق در مجلس
تشريح پرونده حسين‌فريدون، شريعتمداري و حسن‌عباسي
محدودیت حق بر اشتغال و پدیده‌ درهای چرخان
محدودیت حق بر اشتغال آقازاده‌ها، به استناد منفعت عمومی مردم
ترک همدانی مشمول عفو رهبری قرار گرفت و آزاد شد
سخنان اژه‌اي درباره مرتضوي و رييس جديد دستگاه قضا
چرخش شغلی از قضاوت به وکالت
بهترين شيوه كنترل زندانيان
چالش انتخاب شهرداران در بزنگاه اقدامات خلاف قانون
بطلان عقد رهن به جهت نبودن دین در حقوق ایران
استفاده از ظرفیت های دعاوی حقوقی درمقابل نقض برجام
سندهایی با دو مر جع ثبت
جزئیات عفو گسترده زندانیان دوشنبه اعلام می‌شود
تاييد ممنوع‌الخروجي يك مقام ارشد دولتي
نكاتي كه بايد در زمان تنظيم قرارداد بدانيم
سكه هاي سلطان سكه چه شد؟!
تكذيب حكم اعدام شهردار پيشين كرج
رييس سازمان خصوصي‌سازي ممنوع الخروج شد
حبس سرباز خواب‌آلود براي شلیک به سربازي دیگر
رييس قوه‌قضاييه دلايل حمله به دستگاه قضا را تشريح كرد
مقصران حادثه دانشگاه آزاد معرفي شدند
خطر تبدیل ارزش علم به ضد علم
نشاط اجتماعی با محوریت حقوق زنان
عقب نشینی آمریکا از سوريه فرار رو به جلو است
تحلیلی حقوقی بر خویشاوندگرایی در مشاغل دولتی
نماینده‌ هتاک یا هتاکی به نماینده
داوری و کاهش اطاله دادرسی
حمايت مشروط رييس‌قوه قضاييه از حبس زدايي
زنان اسير پنج‌گانه خشونت
نمايندگان مجلس پرسشگر گراني‌هاي بي‌رويه باشند
تایید محکومیت‌های اسفندیار رحیم مشایی
حق از ياد رفته
سرنوشت اموال سلطان سكه چه شد؟
بررسي مشکلات آب مجتمع ندامتگاه تهران بزرگ
شرمساري جهـاني
پيش‌بيني رهبر انقلاب درباره حوادث فرانسه
يك حكم اعدام ديگر تاييد شد
قبولی ۳۸ مددجوی زندان‌های تهران در آزمون‌های سواد آموزی
بازرسی دوره‌ای از دادسراهای تهران
دستگیری ۴ متهم در رابطه با حادثه تروریستی چابهار
نباید خودمان را در معرض پولشویی قرار دهیم
آیین‌نامه مربوط به دادگاه‌های ویژه اقتصادی ابلاغ شد
وزارت اطلاعات دستگاه‌های اقتصادی را رصد کند
قانون اصلاح قانون صدور چک،راهگشا خواهد بود؟
بیشتر
کد خبر: 45771 | تاریخ : ۱۳۹۶/۵/۲ - 13:25
اجاره‌هاي نجومي
موضوع قرار دادهای مسکن از نگاه حقوقی بررسی شد

اجاره‌هاي نجومي

داغ شدن بازار نقل و انتقالات مسكن، بسياري از مستاجران را نيز داغ كرده است. افزايش ميزان اجاره‌بها آن‌نيز در شرايطي كه دستمزدها افزايش چنداني نداشته، فشار مضاعفي را بر اين قشر از جامعه تحميل مي‌كند.

قانون- داغ شدن بازار نقل و انتقالات مسكن، بسياري از مستاجران را نيز داغ كرده است. افزايش ميزان اجاره‌بها آن‌نيز در شرايطي كه دستمزدها افزايش چنداني نداشته، فشار مضاعفي را بر اين قشر از جامعه تحميل مي‌كند.همه ساله با گرم شدن هوا و شروع تابستان، بازار نقل ‌و انتقالات مسكن نيز داغ مي‌شود و بسياري از مستاجران با تعطيلي مدارس و دانشگاه‌ها، راهي دفاتر املاك براي يافتن خانه‌اي بهتر و مناسب‌تر مي‌شوند. البته بسياري از اين افراد با ورود به اولين بنگاه و مشاهده فايل‌ها، متوجه افزايش ميزان اجاره‌بها شده و با نگراني از عدم پرداخت آن راهي بنگاه ديگري مي‌شوند . اين درحالي است‌كه همه ساله گفته مي‌شود ميزان اجاره بها تنها به ميزان 10 يا 15 درصد افزايش مي‌يابد اما واقعيت چيز ديگري است .در اكثر موارد قيمت‌ها به ميزان دلخواه صاحبخانه‌ها تعيين مي‌شوند و هركس با توجه به مشكلات و نياز خود اجاره ساختمان خود را انتخاب مي‌كند.

در اين زمينه حسام عقبایی، رييس مشاوران املاک تهران می‌گوید: «با توجه به اینکه در سه سال گذشته قیمت مسکن افزایشی نیافته است، باید دقت کرد که پیش زمینه اجاره بها، قیمت مسکن است و این نرخ در سال‌های متمادی تقریبا ثابت بوده است. پس در نتیجه به نظر نمی‌رسد که نرخ اجاره‌بها افزایش سرسام آوری را تجربه کند».

اما در اين زمينه نكته مهم اين است كه ميزان حقوق يا درآمد قشر متوسط و ضعيف جامعه نسبت به سال گذشته افزايش چشمگيري نداشته و با توجه به هزينه‌هاي سرسام‌آور زندگي، افزايش اجاره‌بها مي‌تواند مشكلاتي را براي مستاجران ايجاد كند.

مجید کیان پور، نایب رییس کمیسیون عمران مجلس با تاکید بر اینکه افزایش نرخ اجاره بها همسو با تورم نیست، مي‌گويد: «تا پایان شهریور بازار نقل و انتقال مسکن درگیر نوسانات قیمتی است. در برخی از مناطق تهران بالای 45 درصد نیز افزایش نرخ اجاره بها داشته‌ایم».وی با بیان اینکه با اعلام نرخ زیر 10 درصد برای تورم، ضابطه‌مند شدن نرخ اجاره بها در همین حدود ضروری است، افزود: «انتظار کارشناسان از بازار مسکن به ویژه اجاره بها در شرایط فعلی، افزایش بین هفت تا حداکثر 10درصد است، اما در حال حاضر با توجه به اینکه اکثر مالکان متمایل به اجاره دادن ملک خود به جای واگذاری آن به صورت رهن هستند، این رقم منظور نشده و بیش از آن در نظر گرفته می شود».کیان‌پور بر ضرورت تدوین طرحی مشترک از سوی دولت، وزارت راه و شهرسازی و مشاوران املاک برای ضابطه‌مند کردن نرخ اجاره بها تاكيد كرد و گفت:«باید طرحی برای مقابله با نرخ های بالا در بحث اجاره بها تدوین و در مجلس مصوب شود تا از این طریق نظارت و کنترل بر بازار مسکن ممکن شود».

اما نكته ديگري كه در باب اجاره مسكن مي‌توان به آن اشاره كرد، اين است كه گاهي اوقات موجران و مستاجران براي فرار از پرداخت كميسيون به مشاوران املاك، قرارداد اجاره را به صورت دستي و ميان خودشان تنظيم و تمديد مي‌كنند كه البته ممكن است مشكلاتي را به دنبال داشته باشد. هرچند كه طي اين سال‌ها اخذ كد رهگيري از مشاوران املاك اجباري بود و افراد براي رهن يا اجاره يا فروش مسكن بايد در بنگاه حاضر شده و اين كد را دريافت مي‌‌كردند، اما در سال‌هاي اخير به دليل ناكارآمدي لازم كدرهگيري، برخي از افراد قرارداد اجاره را به صورت دستي تنظيم مي‌كنند. حال اين سوال مطرح است كه آيا قراردادهايي كه ميان افراد به صورت دستي تنظيم و تمديد مي‌شوند، به لحاظ قانوني داراي اعتبار خواهند بود و افراد در صورتي كه با مشكل مواجه شدند، مي‌توانند حقوق خود را استيفا كنند؟ با توجه اهميت موضوع و سوالات بسيار در اين زمينه با علي نقي زاده كوچصفهاني، حقوقدان و وكيل دادگستري به گفت‌وگو نشستيم.

آقاي نقي‌زاده، آيا طبق قانون قراردادهاي اجاره بايد نزد مشاوران املاك تنظيم شود؟

در سال 1387 هیات وزیران مصوبه‌ای را به تصویب رساندند که مطابق آن به منظور ساماندهی بازار مسکن و امکان نظارت و دسترسی به اطلاعات مربوط به کلیه معاملات املاک، سامانه‌ای به نام سامانه رهگیری تشکیل شد. عمده‌ترین هدف راه‌اندازی این سامانه تنسیق بازار زمین و مسکن و جمع‌آوری و یکپارچه‌سازی اطلاعات مربوط به تمامی املاک و مستغلات است. با این اقدام معاملات در بازار مسکن شفاف شده و دولت و نهادهای مرجع می‌توانند در هر لحظه آمار بازار مسکن را از لحاظ سطح قیمت‌ها و حجم معاملات، در اختیار داشته باشند. از این رو با توجه به ضرورت اخذ کد رهگیری در معاملات اعم از خرید و فروش و اجاره، عمده معاملات در بنگاه‌های معاملات ملکی صورت می‌پذیرد. مشاوران املاک به‌طور خاص نقش واسط و دلال را برای سر میز مذاکره کشاندن متعاملین ایفا می‌کنند و در این بین پس از عقد قرارداد حق‌العمل خود را دریافت می‌دارند.

آيا درحال حاضر نيز اخذ كد رهگيري از مشاوران املاك ضرورت دارد؟

خير، هیات عمومی دیوان عدالت اداری ضرورت اخذ کد رهگیری در معاملات را ملغی كرده كه البته اختلاف نظر در این زمنیه وجود دارد.

آيا از لحاظ قانوني، قراردادهاي اجاره‌اي كه ميان افراد و در خارج از بنگاه تنظيم مي‌شود، داراي اعتبار است؟

در اين زمينه بايد گفت به‌طور کلی علت مراجعه مردم به بنگاه‌های معاملات ملکی و تنظیم قراردادها توسط مشاوران املاک، در واقع به نوعی حصول اطمینان از صحت و سقم معامله انجام شده و پرهیز از مشکلات و تبعات احتمالی آتی است. در غیر این‌صورت عقد قرارداد اجاره در خارج از دفاتر املاک به منزله بی‌اعتباری آن نخواهد بود. چراکه به‌طور کلی مطابق ماده 10 قانون مدنی کلیه عقود و قراردادها تا زماني كه مخالف نظم عمومی و اخلاق حسنه نباشند، نافذ و معتبر هستند. بنابراین با توجه به حاکمیت اصل آزادی اراده و با تبعیت از اصل لزوم قراردادها، هر معامله‌ای که شرایط اساسی صحت معامله مندرج در ماده 190 قانون مدنی را داشته باشد، صحیح و ميان دو طرف لازم الاتباع است.

در صورتي كه قرارداد اجاره ميان خود افراد (مالك و مستاجر) تنظيم يا تمديد شود، در صورت بروز مشكل آيا افراد مي‌توانند حقوق خود را استيفا كنند؟

مطابق ماده يك قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 1376 اجاره کلیه اماکن اعم از مسکونی وتجاری که با قرارداد رسمی یا عادی منعقد می‌شود، تابع مقررات قانون مدنی و مقررات مندرج در این قانون و شرایط مقرر بین موجر و مستاجر است که با رعایت شرایط مندرج در ماده دو این قانون، باید با قید مدت اجاره در دو نسخه تنظیم شود و به امضاي موجر و مستاجر برسد و به وسیله دو نفر از افراد مورد اعتماد طرفین به عنوان شهود گواهی شود. پس هر قرارداد اجاره‌ای که متضمن جمیع شرایط مندرج در ماده دو قانون روابط موجر و مستاجر سال 1376 باشد، تحت حاکمیت این قانون بوده و در غیر این‌صورت تابع مقررات قانون مدنی خواهد بود و در هر حال نافذ و لازم الاجراست. به همین ترتیب چنانچه قرارداد اجاره میان مالک و مستاجر تمدید شود، بنا به جهات و دلایل پیش گفته از جمله حاکمیت اصل آزادی اراده با رعایت شرایط مندرج در قانون روابط موجر و مستاجر و قانون مدنی در صورت بروز اختلاف، از حمایت قانون برخوردار بوده و طرفین با مراجعه به مراجع قضایی می توانند نسبت به استیفاي حقوق خود اقدام کنند .

تنظيم قرارداد در بنگاه مي‌تواند مانع بروز چه مشكلاتي شود؟

همان‌گونه که پيشتر نيز گفته شد، عمده دلایل مراجعه متعاملین به مشاوران املاک متعهد، حصول اطمینان از وضعیت ثبتی و مالکیت ملک است. در واقع از طریق ارتباط با سامانه ثبت و با وارد کردن پلاک ثبتی می‌توان از شرایط سند هویت فرد و نیز معاملات معارض مطلع شد که البته این امر نسبی بوده و در عمل گاهي معاملات دارای کد رهگیری نیز دچار چالش و مشکلات حقوقی ریز و درشت هستند. اما این امر به هیچ‌وجه معاملاتی را که در خارج از بنگاه‌های املاک تنظیم می‌شود، نفی نمی‌کند. در هر حال در مواقعی که طرفین از هویت فردی یکدیگر یا وضعیت ثبتی ملک مورد معامله اطلاع دقیق ندارند، توصیه می‌شود معاملات خود را در بنگاه‌های املاک معتبر و معتمد انجام داده و تا حدود زیادی از مشکلات احتمالی ناشی از معاملات معارض مصون بمانند .

به نظر شما با توجه به افزايش ورودي پرونده‌ها به محاكم، براي جلوگيري از مشكلات در اين زمينه چه اقداماتي توسط چه نهادهايي بايد صورت بگيرد؟

نظارت حداکثری بر بنگاه‌های معاملات ملکی، آموزش همگانی و ارتقاي سطح آگاهی عمومی و تصویب قوانین نظارتی و بازدارنده در زمینه حقوق شهروندی و پشتیبانی و حمایت از حقوق عامه توسط نهادهای حاکمیتی، از عمده‌ترین راهکارهای جلوگیری از بروز مشکلات در این زمینه خواهد بود .

با توجه به اينكه در بسياري از موارد افزايش اجاره‌بها مشكلات بسياري را براي افراد به ويژه قشر متوسط و ضعيف ايجاد كرده است، در اين زمينه نظارت مسئولان بر ميزان اجاره بها تا چه اندازه مي‌تواند موثر باشد؟

طبق ماده يك قانون مدنی و شرایط مقرر بین موجر و مستاجر، اجاره کلیه اماکن تابع مقررات قانون مدنی و شرایط مقرر بین موجر و مستاجر است. به عبارت دیگر قانونگذار تعیین اجاره‌بها را تابع اراده و توافق طرفین می‌داند لیکن به عرف و رویه حاکم و موقعیت جغرافیایی ملک و امکانات موجود در آن و رشد یا رکود بازارمسکن و میزان عرضه و تقاضا حتی افزایش نرخ در تعیین میزان اجاره‌بها نيز توجه دارد. بنابراین با توجه به اینکه مولفه‌های عدیده و گاهي کاذب در افزایش نرخ اجاره‌بها دخیل هستند، نمی‌توان تعرفه واحدی برای آن در نظر گرفت و دولت نیز ابزارهای کارآمد و مثمرثمری در اختیار ندارد. در مقطعی طرح دریافت مالیات از واحدهای مسکونی خالی از سکنه پیشنهاد و ارائه شد که بنا به دلایل مختلف هیچ گاه به منصه ظهور نرسید. در این راستا ساخت مسکن انبوه استیجاری با قابلیت اجاره به شرط تملیک، تعدیل سود بانکی و افزایش ضریب امنیت در بخش سرمایه‌گذاری مسکن و پرداخت وام با بهره پایین به مستاجران از جمله راهکارهایی است که می‌تواند طی پروسه کارشناسی تاثیر قابل ملاحظه‌ای در بخش املاک استیجاری داشته باشد.


عضویت در کانال تلگرام قانون

ارسال دیدگاه شما

  • دیدگاه های ارسالی، پس از تایید مدیر سایت منتشر خواهد شد.
  • پیام هایی که حاوی تهمت یا افترا باشند منتشر نخواهد شد.
  • پیام هایی که به غیر از زبان پارسی باشند منتشر نخواهد شد.