انتخاب تاریخ:   /  /   
<stylestyle بوکتاب قانون بچه‌ها نیشخط پایگاه جامع اطلاع رسانی صنعت فولاد ایران
اقتصاد
آخرین خبرها پربیننده‌ترین خبرها
خدمات ویژه برترین اپراتور ارتباطات ثابت کشور به اعضای خانه کارگر
اخلاق حرفه ای، گم‌شده مهندسی!
مجلس با «سهميه‌بندي بنزين» مخالفت كرد
حداقل دستمزد کارگران باید ۳ میلیون و ۷۵۹ باشد
وعده جذاب دولت براي خانه‌دار كردن پنج دهك جامعه
پیشنهاد افزایش ۳۰ تا ۴۰ درصدی برخي حقوق‌ها
مشاغل نجات‌بخش
بخش کشاورزی و ضعف رسانه‌ای
مزد بلاتكليف!
ركورد طلايي!
حفظ دارایی در گرو جلوگیری از زیان ساز بودن
سهام ؛ ارزش واقعی یا ذاتی؟
حاشیه ادامه‌دار چک‌ها
رئیس سازمان شیلات ایران برکنار شد
وزارت صادرات یا وزارت بازرگانی
فرصت های صندوق های سرمایه‌گذاری مشترک
رانت اطلاعاتی، مفسده ای که جرم تلقی نمی‌شود
راه سوء‎استفاده واردکنندگان از ارز دولتی بسته شد
اشتغال چرمی!
تعيين تكليف برای پیش‌خریدها
سياسي كاري با دستمزد کارگران
بازار نفت در سه ماهه اول ۲۰۱۹ به تعادل می‌رسد
پاسخ به ماجراي ممانعت بانك‌مركزي از كاهش نرخ ارز
پیامک «یارانه شما قطع شد» جعلی است
هشدار نسبت به افزايش تحريم‌هاي آمريكا
سهم نفت در بودجه باید به صفر برسد
بودجه 98 مغایر با احکام برنامه ششم توسعه است
قیمت جهانی طلا کاهش یافت
بازار كساد طلاي سياه
فشارهای کمرشکن، حقوق‌های اندک!
لزوم راه‌اندازي ديپلماسي هوانوردي
سامانه‌های "سرکاری" سازمان تامین اجتماعی و سردرگمي مردم!
معرفي مقصر اصلي وجود تورم
سالانه حدود ۸۰۰ هزار زوج جوان به مسکن جدید نیاز دارند
اقدامی بیات
بحران گوشت‌هاي سلطنتي!
جهنم اجاره ‌نشینی
قیمت بنزین و گازوئیل در سال ۹۸ افزایش نمی‌یابد
كارگران زير ضرب زندگي
وعده‌اي كه وابسته به كمك دولت است
پيشتازي گازي ايران
بازار بي تحرك مسكن
پروازهاي نجومي!
طرح سهمیه‌بندی بنزین مردم را فقیر می‌کند
هشدار يك نماينده مجلس درباره آينده ناخوشايند خودروسازي
ارزش پول ملی یک سوم کاهش یافته است
طلا به بالای ۱۳۰۰ دلار صعود خواهد کرد
خبرهای خوبی بانك مركزي درباره کسب وکارهای نوپا
وام 25 ميليوني به دانشجويان صنعتي شريف
تزريق نجومي به صنعت خودرو
بیشتر
کد خبر: 68219 | تاریخ : ۱۳۹۶/۱۱/۳ - 13:21
مسكن در چنگ سوداگران
آخرين وضعيت بازار مسكن و پيش‌بيني اين بازار در سال آينده بررسي شد

مسكن در چنگ سوداگران

اين روزها با كاهش نرخ سود بانكي، سرمايه‌ها در حال خروج از بانك‌ها هستند و اين اتفاق به عقيده كارشناسان...

قانوناين روزها با كاهش نرخ سود بانكي، سرمايه‌ها در حال خروج از بانك‌ها هستند و اين اتفاق به عقيده كارشناسان، سرمايه‌ها را به سمت بازار سكه و ارز سوق داده است. به اعتقاد برخي‌ ديگر، اتفاقاتي كه ‌در سه ماه گذشته رخ داد، به برخي سپرده‌گذاران انگيزه داده‌است تا سپرده خود را به آپارتمان تا ٨٠ متري در تهران تبديل كنند.اما برخي كارشناسان ديگر معتقدند كه سوداگران باعث افزايش صوري قيمت مسكن شده‌اند و هيجانات بازار، چندان نشاني از رونق ندارد. بنابراين نمي‌توان اميد داشت كه تا سال آينده رونق به بازار مسكن راه پيدا كند. اما از سوي ديگر به گفته محمدحسين اديب، يكي از كارشناسان حوزه مسكن در گذشته آپارتمان كمتر از ٨٠ متر در پنج منطقه به كفايت توليد نشده‌است ( پنج منطقه ٥٠ درصد معاملات مسكن تهران را به خود اختصاص داده‌اند) و وجود ٤٧٠ هزار آپارتمان خالي در تهران مربوط به آپارتمان‌هاي كمتر از ٨٠ متر در اين پنج منطقه نيست؛ با اين حال سپرده‌گذاران اين خلأ را به درستي تشخيص داده و به اين سمت حركت كردند. درآذر، در ٩ منطقه تهران و بيشتر پنج منطقه( 2، ٤، 5، ٨، ١٤)، سپرده‌ها به سمت آپارتمان كمتر از ٨٠ متر حركت كرد ( به صورت ضعيف در آذر و به صورت تند تر در دي).آپارتمان كمتر از ٨٠ متر در اين ٩ منطقه ، ظرفيت افزايش داشت اما افزايش در آذر، منطقي و در دي بيش از ظرفيت اقتصاد بود. آپارتمان كمتر از ٨٠ متر فقط مي‌تواند تا سطح قدرت خريد قشر ضعيف افزايش يابد و افزايش بيشتر از آن ابتدا به‌وسيله سفته بازان خريداري مي‌شود اما درنهايت بايد در مرحله بعد به وسيله قشر ضعيف خريداري شود كه قدرت خريد قشر ضعيف در اين حد رشد نكرده و به همين‌دليل معاملات در اين قسمت در فاز بعد كاهش مي يابد؛ يعني رونق موجود به ركود تبديل مي‌شود و در مرحله بعد قيمت آن‌قدر كاهش مي‌يابد تا با سطح قدرت خريد قشر ضعيف منطبق شود. با اين حال افزايش قيمت آپارتمان كمتر از ٨٠ متر در تهران كه به رونق در اين بخش انجاميده، دير يا زود به ركود مي‌انجامد. نتيجه افزايش قيمت يك كالا بيش از قدرت خريد مردم ، ركود است.

ادامه سفته بازي ها

به گفته اديب، قيمت مسكن در سال ٩١ بيش از قدرت خريد مردم افزايش يافت و نتيجه، ركود چهار سال گذشته بود. قيمت آپارتمان كمتر از ٨٠ متر در ٩ منطقه تهران، نه بر اساس نياز هاي مصرفي كه بر اساس محاسبات سفته بازانه كوتاه مدت تعيين مي‌شود؛ اين روند تا ابد ادامه نخواهد داشت و دير يا زود شكسته مي‌شود و قيمت آپارتمان كمتر از ٨٠ متر در ٩ منطقه تهران بر اساس قدرت خريد قشر ضعيف بازنگري مي‌شود. در آذر ، ١٧٩٨٥ واحد مسكوني در تهران خريداري شده كه بابت آن ٨٤١٠ ميليارد تومان پرداخت شده، يعني به طور متوسط هر آپارتمان ٤٦٧ ميليون تومان؛ اين نشان مي دهد در اين ماه ، سفته‌بازي متوجه آپارتمان هاي كمتر از ٥٠٠ ميليون تومان بوده است . هنوز آمار دي منتشر نشده اما اطلاعات ميداني نگارنده نشان مي‌دهد در دي، سفته بازي همه آپارتمان‌هاي كوچك متراژ كمتر از ٨٠ متر رادر ٩ منطقه شامل شده است. ٨٨ درصد معاملات مسكن در آذر مربوط به واحدهاي مسكوني كمتر از يك ميليارد تومان بود، در اين ماه فقط روزانه ٧٢ واحد مسكوني بالاي يك ميليارد تومان در تهران معامله شد.از آمار روزانه ٧٢ واحد، بايد آمار واحدهاي تمليكي به وسيله بانك‌ها، آمار تمليكي با راي دادگاه، تسويه حساب بين مالك و سازنده در طرح هاي مشاركتي و انتقال به سبب وراثت را كسر كرد،با اين حساب‌ ميزان چنداني باقي نمي‌ماند. در آذر ، سفته بازي تنها شامل واحد‌هاي ارزان قيمت بوده است البته بايد منتظر آمار دي ‌بود كه چه تفاوت هايي خواهد داشت.

پيش‌بيني افزايش 50 درصدي مسكن

احمدرضا سرحدي ‌يكي از كارشناسان در حوزه مسكن در خصوص اينكه آيا با كاهش نرخ سود بانكي تقاضا به سمت بازار مسكن مي‌رود ياخير به «قانون» گفت: اكنون بازار ارز داغ‌تر از مسكن است. طبيعي است زماني كه نرخ سود بانكي پايين مي‌آيد، سرمايه به سمت جايي مي‌رود كه سود بيشتري دارد. در حال حاضر مقدار زيادي از سرمايه‌ها به سمت ارز و پس از آن به بازار مسكن راه پيدا كرده است زيرا بازار جذاب ديگري وجود ندارد. منتها خطري كه در اين بخش وجود دارد، اين است كه با توجه به كاهش نرخ سود بانكي، قدرت خريد جامعه بالا نرفته و تنها بخش سوداگري مسكن فعال شده است. در نتيجه امكان دارد با پديده‌اي كه سال‌هاي گذشته نيز دو بار با آن مواجه بوديم، يعني «ركود تورمي» مواجه شويم. در دولت احمدي نژاد نيز اين اتفاق افتاد، يعني قيمت مسكن افزايش يافت اما خريداري براي واحدهاي مسكوني نبود. اين درحالي است كه اكنون دوميليون مسكن خالي و بدون مشتري وجود دارد.

ركود تورمي با سفته بازي

سرحدي خاطر نشان مي‌كند:‌ از سوي ديگر زماني كه ارز و ساير كالاها افزايش قيمت دارند و نرخ سود بانكي كاهش مي‌يابد، گراني مسكن‌ طبيعي است زيرا زماني كه سرمايه از بانك‌ها خارج مي‌شود، بايد به سمت و سوي ديگري برود. در حال حاضر دليل عمده هيجاني كه در بازار مشاهده مي‌شود، خروج سرمايه‌ها از بانك است. اگرچه بخشي از اين سرمايه‌ به حوزه مسكن تزريق شده اما اين سرمايه به بخش مصرفي راه پيدا نكرده و در بخش سوداگري جا خوش كرده است. به همين‌دليل در آينده نيز شاهد رونق بازار مسكن نخواهيم بود. زماني رونق در بازار ايجاد مي‌شود كه مصرف‌كننده اصلي بتواند خريدكند. قيمت‌ها افزايش يافته و در شرايط فعلي سير صعودي قيمت‌ها را در پيش خواهيم داشت. با به وجود آمدن هيجان در بازار، برخي فروشنده‌‎ها فروش خود را متوقف كرده‌اند و عده‌اي خريد مي‌كنند، براي مثال در شهرك اكباتان شرايط خاصي به وجود آمده و تورم 70 درصدي اعمال شده است. مردم عادي به دليل مشكلات موجود و عدم قدرت خريد، وارد بازار نمي‌شوند. بخش سفته‌بازي در حال فعال شدن است.

فعال شدن سرمايه سوداگري

او در ادامه تاكيد مي‌كند: كاهش سود بانكي هيچ كمكي به مردم عادي نكرد. اين اتفاق به نفع سرمايه‌گذاران كلان بانكي شد زيرا در حال حاضر صحبت‌ها در خصوص سپرده‌هاي كلان مطرح مي‌شود، سپرده‌هايي كه به دليل ركود در بازار مسكن و بالا بودن نرخ سود بانكي در بانك‌ها ذخيره شد‌ه‌اند؛ بنابراين اين بازار اكنون در اختيار سرمايه سوداگري است. سرمايه كارمندي، سرمايه اندكي دارد و سپرده آن‌ها براي كمك هزينه در بانك ذخيره شده، بنابراين كاهش نرخ سود هيچ كمكي به اين بخش نكرده است. پول‌هاي كلاني كه سپرده بانكي شده بود،‌ در اين سال‌ها از همه بيشتر سود كرده بودند، سود بي دردسر و بدون مشكلي كه تا 27درصد سود داشت. اكنون با كاهش سود بانكي ديگر سود بيش از 15 درصد نيست و سپرده‌هاي بلند مدت بيش از يك‌سال در بانك نمي‌ماند. بنابراين طبيعي است مقداري از اين پول‌ها از بانك خارج شود و بخش عمده اين سرمايه به بازار طلا و ارز رفته و بخش اندكي نيز به بازار مسكن وارد شود كه امروز شاهد اين هيجان هستيم.

هيجانات پوشالي

او در خصوص آينده بازار مسكن مي‌گويد:‌ اگر اين وضعيت ادامه پيدا كند و دولت توان كنترل نرخ دلار را نداشته باشد، از سوي ديگر اگر تسهيلات بانكي به خانه اولي‌ها تعلق نگيرد،به‌طورحتم‌ شاهد ركود تورمي شديدتري خواهيم بود. در حال حاضر شاهد ركود هستيم و تورم نيز به آن اضافه مي‌شود. قيمت‌ها افزايش داشته و مشتري وجود ندارد. در اين ميان لازم است كه دولت براي خروج از ركود در كوتاه مدت، به خانه‌اولي‌ها كمك كند؛ همچنين مدت بازپرداخت‌ها و رقم وام‌ها را افزايش دهد تا مصرف كننده قدرت خريد پيدا كند. اما در بلندمدت بايد اشتغال و رونق اقتصادي ايجاد شود. دولت بايد بازپرداخت اقساط را طولاني‌تر كند و به 20 يا 30 سال افزايش دهد. در آمريكا و اروپا اقساط خانه‌ها تا 30 سال زمان دارد. اين به مصرف كننده كمك مي‌كند و همچنين باعث مي‌شود حداقل ‌دو ميليون خانه خالي فروش برود و پول آن به سازنده بازگردد. در ادامه اين اقدامات خود به خود رونق را به بازار ساخت و ساز نيز بازمي‌گرداند و ساير صنايع در ركود از اين وضعيت سود مي‌برند. سفته بازي‌ها در بازار مسكن، هيجاني را ايجاد مي‌كند اما اين هيجانات به رونق نمي‌انجامد زيرا مصرف كننده اصلي توان خريد ندارد.

سوداگران و خريد و فروش صوري

در حال حاضر كه قيمت‌ها چندان افزايش نداشته، قدرت خريد وجود ندارد اما صحبت بر سر افزايش 50درصدي است. اكنون 14 درصد افزايش قيمت وجود دارد اما اگر دلار افزايش پيدا كند، ممكن است تا نيمه اول سال آينده اين افزايش قيمت تا 50 درصد نيز افزايش يابد. خريد و فروش‌هاي صوري و سفته بازي از اين دست به آن دست، تنها قيمت آن را بالا مي برد. با تسهيلات فعلي، خانه اولي ها و زوج ها توانايي خريد خانه ندارند و واحدها خالي مانده است. حالا فرض كنيد قيمت‌ها تا 50 تا 100 درصد بالا برود، به اين ترتيب ركود نيز تشديد خواهد شد.

عضویت در کانال تلگرام قانون

ارسال دیدگاه شما

  • دیدگاه های ارسالی، پس از تایید مدیر سایت منتشر خواهد شد.
  • پیام هایی که حاوی تهمت یا افترا باشند منتشر نخواهد شد.
  • پیام هایی که به غیر از زبان پارسی باشند منتشر نخواهد شد.